親子間での不動産の生前贈与｜利用できる特例はある？

不動産をお持ちの方で自分の子どもにそれを相続させてあげたいという方は多いと思います。

不動産の名義を変更する方法の一つとして、贈与という手段があります。

ここでは不動産の親子間の生前贈与についてみていきましょう。

不動産の名義人を変更するには

冒頭で述べた贈与を含め、不動産の名義を変更する方法として大きく以下の3つが存在します。

〇相続

一つ目の方法は相続で、亡くなられた方の財産を、特定の法定相続人が引き継ぐことです。

相続税が発生するかしないかについて確認する必要があります。

相続する不動産の評価額が基礎控除の金額を超えている場合は、相続開始日から10カ月以内に申告する必要があります。

〇贈与

二つ目の方法は贈与で、これは被相続人の財産を生前に無償で譲ることを指します。

〇譲渡

対価を受け取って権利を譲ることを指します。

不動産を売却した場合、その売却収益に対して譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税が以下の式で算出されます。

不動産の売却価格-(取得費用+譲渡費用) - 特別控除

親子間での不動産贈与で利用できる特例

次に「贈与」の際に利用できる特例についてみていきましょう。

不動産の生前贈与の際に利用できる特例としては、以下の3つを挙げることができます。

贈与税の配偶者控除

通称おしどり贈与の特例と呼ばれるこの制度は、結婚している期間が20年以上の夫婦においては、自らの所有する不動産を贈与するケースで、2,000万円を上限として非課税となります。

婚姻期間が20年以上かつ、贈与する不動産に実際に住んでいれば適用が可能です。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、贈与時は2500万まで非課税になる制度です。

ただし、その後に相続が発生した場合は、既に贈与している財産の評価額も足し合わせて相続財産の評価額を算出する必要が生じます。

贈与された時は税金が発生しませんが、後々相続を行うタイミングで、財産を足し戻す、つまり課税対象の財産が大きくなるので税金の額も大きくなります。

贈与時の税金を先送りにしているともいえるでしょう。

例えば1億円の財産を持っているXさんがいるとします。

Xさんは相続時精算課税制度を活用して、息子に2,000万円を贈与しました。

この時の2,000万円は丸々非課税になるので、贈与税は発生しません。

Xさんの手元には、2億円から2,000万円を控除した1.8億円が手元に残ります。

その後Xさんが亡くなり、財産の1.8億円を相続することになった場合、Xさんは相続時精算課税制度を活用して贈与を行っていたので、1.8億円に2,000万円を加算した2億円が相続財産の評価額となり、課税対象となります。

贈与税の110万円控除

贈与において、その金額が年間110万円以下であれば贈与税が発生しません。

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